Tranh chấp trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà diễn ra phổ biến do giá trị tài sản mua bán lớn, và quy trình thủ tục hành chính trong lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi vì một lý do chủ quan hay khách quan dẫn đến mong muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) thì tranh chấp sẽ phát sinh và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và các chủ thể khác.

Theo quy định, trường hợp được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Hủy hợp đồng theo thỏa thuận của các bên giao kết, đáp ứng trình tự theo quy định pháp luật. Ví dụ: Hợp đồng CNQSDĐ được công chứng hợp pháp tại VPCC, nay các bên đồng thuận hủy hợp đồng nên cùng đến VPCC lập biên bản hủy bỏ hợp đồng.

2. Khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền hủy hợp đồng CNQSDĐ theo quy định pháp luật. Ví dụ: Hợp đồng CNQSDĐ của cá nhân được chứng thực tại UBND xã nhưng không có chữ ký của vợ/chồng. Nay người không tham gia ký hợp đồng khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng CNQSDĐ đã chứng thực.

Luật sư Công ty luật Trí Nam trong quá trình đại diện bảo vệ quyền lợi cho thân chủ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy rằng tài sản là Bất động sản khi có tranh chấp luôn bị giảm sút về giá trị sử dụng, giá trị mua bán. Tranh chấp làm ảnh hưởng đến lợi ích của tất cả, tuy nhiên có những trường hợp hợp đồng CNQSDĐ xâm phạm nghiêm trọng đến lợi ích của cá nhân, tổ chức thì việc khởi kiện hủy hợp đồng CNQSDĐ là việc bắt buộc phải làm để bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Ví dụ: Ông A cần vay tiền và bị buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng CNQSDĐ để làm tin. Tuy nhiên bên cho vay lại sử dụng hợp đồng CNQSDĐ để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích hợp pháp của Ông A. Trường hợp này vay đương nhiên phải trả, nhưng giao dịch chuyển nhượng CNQSDĐ chỉ là giả tạo nên cần khởi kiện để hủy hợp đồng theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.

Khởi kiện hủy hợp đồng CNQSDĐ có khó không?

Theo luật sư, cái “khó” ở đây là kết quả của việc khởi kiện:

  • Tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện mà bạn đưa ra không?
  • Hậu quả của việc hủy hợp đồng CNQSDĐ bạn phải chịu là những khoản bồi thường nào, giá trị bao nhiêu?
  • Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu sau bản án của Tòa án có bị ảnh hưởng không?
  • Hủy hợp đồng CNQSDĐ có đồng thời với yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Đây đều là vấn đề cốt lõi quan trọng phải làm rõ theo quy định pháp luật trước khi quyết định thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng CNQSDĐ. Quý khách hàng cần luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp ngay hôm nay hãy liên hệ với chúng tôi. Dưới đây Luật Trí Nam chia sẻ một số vụ tranh chấp hủy hợp đồng CNQSDĐ để mọi người tham khảo quy trình giải quyết yêu cầu hủy hợp đồng của Tòa án.

Ví dụ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã chứng thực tại UBND xã do bên mua không thanh toán đủ số tiền thỏa thuận.

Ngày 15/04/2024 hai bên lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất tổng giá trị là 2.000.000.000đ.

Ngày 25/04/2024 hai bên chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã có thẩm quyền thỏa thuận sau khi ký kết hợp đồng bên mua phải thanh toán đủ cho bên bán số tiền 2.000.000.000đ trong vòng 03 ngày.

Bên mua nhận thấy đã có đủ giấy tờ thực hiện việc sang tên GCN QSDĐ nên đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền như đã thỏa thuận.

Ngày 15/05/2024 Bên bán đất khởi kiện yêu cầu TAND có thẩm quyền hủy bỏ hợp đồng CNQSDĐ đã chứng thực ngày 25/04/2024, đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

Căn cứ pháp luật để bên bán đất yêu cầu hủy bỏ hợp đồng CNQSDĐ áp dụng quy định tại Điều 423, 424 Bộ luật dân sự năm 2015.

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Thời hiệu khởi kiện hủy hợp đồng CNQSDĐ là bao lâu

1. Theo Bộ luật dân sự 2015 thời hiện khởi kiện hủy hợp đồng CNQSDĐ thông thường là 02 năm

“Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

2. Trường hợp yêu cầu hủy hợp đồng CNQSDĐ do hợp đồng vô hiệu thì thời hiệu khởi kiện áp dụng theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015

“Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng CNQSDĐ

1. Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:

- Đơn khởi kiện dân sự (theo mẫu 01/2017/NQ-HĐTP);

- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (ví dụ: hồ sơ đăng ký biến động đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…);

- CCCD có gắn chip của người khởi kiện

- Giấy tờ của đương sự khác như bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

* Lưu ý: Các tài liệu nêu trên bằng tiếng nước ngoài thì phải dịch sang tiếng Việt nam theo quy định trước khi nộp và nộp kèm theo bản gốc để đối chiếu.

2. Thẩm quyền Tòa án: Tòa án nhân dân nơi có bất động sản.

- Nếu yêu cầu khởi kiện đồng thời với việc xem xét hủy GCN quyền sử dụng đất thì thuộc TAND tỉnh.

- Trường hợp còn lại vụ tranh chấp thuộc thẩm quyền TAND huyện.

3. Về án phí

- Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án về tranh chấp dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, trừ trường hợp không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định của Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án.

- Trường hợp vụ án có nhiều nguyên đơn mà mỗi nguyên đơn có yêu cầu độc lập thì mỗi nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí theo yêu cầu riêng của mỗi người; nếu các nguyên đơn cùng chung một yêu cầu thì các nguyên đơn phải nộp chung tiền tạm ứng án phí.

- Trường hợp vụ án có nhiều bị đơn mà mỗi bị đơn có yêu cầu phản tố độc lập thì mỗi bị đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí theo yêu cầu riêng của mỗi người; nếu các bị đơn cùng chung một yêu cầu phản tố thì các bị đơn phải nộp chung tiền tạm ứng án phí.

- Người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí trong vụ án dân sự không có giá ngạch phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng mức án phí dân sự sơ thẩm; trong vụ án dân sự có giá ngạch phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp mà đương sự yêu cầu giải quyết.

- Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí.

4. Thời hạn giải quyết của Tòa án

- Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì được gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử thêm 2 tháng.

- Thời hạn mở phiên tòa là 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 2 tháng.

Quý khách hàng tham khảo hướng dẫn thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng CNQSDĐ mà có vướng mắc cần luật sư tư vấn hoặc đại diện bảo vệ quyền lợi thì ngay hôm nay hãy liên hệ với Luật sư Công ty luật Trí Nam để được trợ giúp.