Tranh chấp việc trổ cửa đi lại, cửa sổ ra ngõ đi chung

Đây là dạng tranh chấp giữa hộ gia đình không có quyền trổ cửa đi lại, cửa sổ ra ngõ đi chung nhưng lại mong muốn thực hiện điều này ảnh hưởng đến các hộ đối diện. Tranh chấp này chỉ được giải quyết triệt để khi các bên cùng nắm được quy định về điều kiện trổ cửa đi lại, cửa sổ ra ngõ đi chung.

Tại Điều 271, Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa như sau:

- Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Theo Điều 10, Luật Xây dựng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng, trong đó cấm xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Trước ngày 3/4/2008, tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (Tập 1 - 1997), được ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có quy định tại Phần II, Chương 7, Điều 7.12, khoản 7.12.2 về quan hệ với các công trình bên cạnh, trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:

- Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

- Nếu trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa… Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Kể từ ngày 3/4/2008, quy định nêu trên ở Phần II, Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (Tập I – 1997) hết hiệu lực và đã được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Về quan hệ với các công trình bên cạnh được quy định tại Chương II,  Điều 2.8,  khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau: Công trình không được vi phạm ranh giới.

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Theo Quy chuẩn QCXDVN 01: 2008/BXD thì tất cả các bộ phận của công trình nhà ở, bao gồm cánh  cửa sổ, cánh cửa đi không được vượt quá ranh giới đất (không thấy có quy định cụ thể về hạn chế quyền trổ cửa). Như vậy những vấn đề liên quan đến hạn chế quyền trổ cửa mà pháp luật về xây dựng không có quy định cụ thể, thì áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự.

Tham khảo thêm: khởi kiện tranh chấp hợp đồng

Cách giải quyết tranh chấp lối đi chung

Tranh chấp về quyền sử dụng lối đi chung của các chủ sở hữu quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP  “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định như sau:

✔ Nếu lối đi này được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết, đóng tiền án phí và xử lý theo quy định.

✔ Nếu lối đi này không được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn giải quyết một trong hai cơ quan sau:  UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án.

Trong trường có đơn xin hợp lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền thì:

✔ Chủ tịch UBND cấp huyện chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

✔ Chủ tịch UBND cấp tỉnh chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.  Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

✔ Trong trường hợp một bên muốn hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên còn lại thì có thể khởi kiện vụ án dân sự hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Lúc này, tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Trên đây là một số hướng dẫn sơ bộ về tranh chấp lối đi chung của Luật sư Trí Nam, chúc các bạn thành công.