Nguyên tắc xác định giá trị nhà đất mua bán và mức thuế chuyển nhượng nhà đất
1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà trường hợp chuyển nhượng nhà đất do mua bán
- Thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là 25% trên thu nhập tính thuế;
- Trường hợp không xác định được giá vốn và thu nhập tính thuế thì mức thuế phải nộp là: 2% trên giá trị chuyển nhượng trong đó
+ Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cao hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng trên hợp đồng.
+ Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương.
2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà trường hợp chuyển nhượng nhà đất do tặng cho
Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%
Theo nguyên tắc này thì để đóng mức thuế thấp nhất bạn nên lựa chọn ghi nhận giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán công chứng ở mức tương đương với khung giá nhà đất tại địa bàn. Bảng giá nhà đất tại khu vực đều được các văn phòng công chứng lữu trữ sẵn nên việc tra cứu không có gì khó khăn. Đặt biệt lưu ý khi mua bán nhà chung cư, do giá nhà chung cư tính thuế rất cao, như ở Hà Nội, Hồ Chí Minh là tầm 15 triệu/1m nên mức thuế mua bán nhà cũng không hề nhỏ.
Song song đó một vấn đề liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ đó là phải lập tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Nên bạn cũng cần xem có giấy tờ gì cần bên bán ký tên thì trong quá trình công chứng hợp đồng mình yêu cầu luôn.
Tham khảo thêm: thủ tục tăng vốn đầu tư công ty nước ngoài
Các trường hợp được miễn, giảm thuế khi tặng cho nhà đất gồm
- Bà mẹ Việt Nam anh hùng.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDD để đi định cư tại vùng kinh tế mới
- Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để sản xuất giảm 50% thuế.
- Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3.
- Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng.
- Người tàn tất không còn khả năng lao động.
- Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa.
Các trường hợp không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở có khác nhau không?
Trước đây theo quy định cũ khi chuyển nhượng bất động sản bạn sẽ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, khi đó mức thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là 2% còn đất ở là 4%. Tuy nhiên hiện tại thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thống nhất áp dụng một cách tính chung cho đất nông nghiệp và đất ở như phần đầu luật sư đã chia sẻ.
Lệ phí trước bạ của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Công thức tính lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất theo bảng giá đất của địa phương.
- Lệ phí 0,5%
Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ
- Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
- Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ
- Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.
Các chi phí khác phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản bao gồm
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng.
- Phí đo vẽ lại thửa đất: Trường hợp người nhận chuyển nhượng có yêu cầu đo vẽ lại thửa đất theo mốc tọa độ (Trước kia việc đo vẽ không được xác định bằng tọa độ) thì phải đóng phí đo vẽ khoảng 600.000đ tùy thuộc vào giá các công ty đo đạc tại các địa phương.
- Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 120.000đ.
Các chi phí liên quan đến mua bán nhà đất không nhiều, nhưng nó lại tác động đến việc trong thủ tục sang tên sổ đỏ bạn có được Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hay chỉ ghi nhận biến động vào trang cuối của sổ đỏ. Tâm lý mua nhà đất ai cũng muốn được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư về mức thuế, phí, lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất. Mọi yêu cầu hỗ trợ ngay hôm nay quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn thủ tục mua bán nhà đất miễn phí 19006196.
